文丨郭小兴 裁剪丨 百进

开端丨持重社（ID：zhengjingshe）

（本文约为2200字）

1月17日，刚刚遭遇劲爆音问冲击的万科A(000002.SZ)股价大幅低开低走，一度创60日新低至6.45元/股，对应跌幅逾越6%。不外，收盘跌幅收窄至3.63%。债券方面，多只万科债券下昼也出现拉升景色。

万科方面告诉投资者，刻下无延迟债券到期时刻的计较；针对2025年将要到期的公开债务，公司会负重致远，应答有关债务兑付。

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根据《财经》报说念，有接近万科的东说念主士见识，1月15日上昼，万科扩充董事、总裁、首席扩充官祝九胜曾出刻下公司，之后就行止不解。甩手刻下，还莫得笔据炫耀祝九胜的此次失联是否跟万科筹画径直有关。

1月16日晚间，《经济不雅察报》报说念称，祝九胜于1月15日被公安机关带走。

1月17日凌晨，祝九胜更新了一又友圈。随后，他通过微信、电话向媒体、金融机构报祥瑞；《经济不雅察报》的上述报说念也于17日删除。

《经济不雅察报》另有报说念称，深圳市政府有关职责专班还是全面介入万科，万科或将靠近收受改选。对此，另一位接近万科的东说念主士对《财经》见识：约半年前，深圳市政府为了匡助万科融资，曾组织过专班同万科疏导。甩手发稿，该东说念主士示意万科并未接到国资委入驻收受的音问。

《财经》向万科董事会通告朱旭核实上述媒体报说念的信息，甩手发稿时未得到恢复。《财经》亦未颖悟系到深圳国资委对有关报说念给以置评。

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经此“一役”，万科刻下边临的筹画困局已成人所共知。持重社分析师发现，其最新的财报，2024年三季报炫耀，2024年1-9月，其营业收入、净利润和筹画行动产生的现款流量等各项研讨，均创下上市以来最差发达；销售净利率、净财富收益率（ROE）均由正转负；销售毛利率则由两位数跌至个位数。其中，营收为2199亿元，下滑24.2%；净耗费高达179.43亿元。

在同业业，2024年三季度，保利发展的净利润同比下滑27.64%，与前一年度同期基本持平，尽管仍然耗费但同比下滑幅度不大。

据同花顺iFinD数据统计，甩手11月4日，在房地产劝诱板块中，A股共有94家房企发布2024年三季度事迹请教，其中，营收同比增长的共有29家，占比30.85%；归母净利润同比增长的共有20家，占比21.28%；盈利的共有52家，占比55.32%。

这意味着，房地产行业半数企业已呈现增长态势，但一直以“法式优等生”示东说念主的龙头房企万科，却不在此列。

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造血智力趋弱的背后，债务问题“拨云见日”般突显。

持重社分析师梳理获悉，甩手2024年9月底，万科净欠债率为66.2%；有息欠债合计3276.1亿元；尽管短期告贷惟一86.78亿元，但一年内到期的非流动欠债高达1115.21亿元，对应的币资金却惟一797.45亿元。

这意味着，现款流无法散失短债规模，万科现款流仍然相配垂危，短债危境仍然莫得拔除。

尽管甩手刻下，万科尚未堕入债务违约气象，这好像炫耀万科仍有一定的挪腾空间。

不外，不言而谕的，从2023年第一季度到2024年第三季度，万科的货币资金规模在逐季下跌，从1400.06亿元跌至797.45亿元，跌幅高达43%；同期，一年内到期的非流动欠债从596.57亿元颠簸上行，达到最新的1115.21亿元，增长速率相配快。

后续该若何应答短债压力，极地面锻真金不怕火着万科料理层。

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事实上，持重社2020年以来发布的几篇研报，早已对此进行过警示（参见《年报亮相后市值已挥发400亿，手合手1600亿现款，万科却如如芒刺背》、《推倒、收复、再推倒！万科，扫数围墙何故争吵了三年之久？》、《债权东说念主进犯辟谣后，万科仍没逃过“股债双杀 ”》等）。

持重社发布的上述研报合计：

尽管万科的财富欠债率在行业平均水平中一直都处于相对较低的位置，但从规模和行业影响力的角度来看，其高欠债依然容不得涓滴小视。

问题是，彼时已高喊了多年“活下去”的万科，为什么仍然莫得把杠杆率大幅降下去？

或者换个问题，为什么万科的高杠杆率没能大幅降下去？

持重社分析师合计，其中一个很大的原因，即是摊子铺得太大。在拿地金额上，万科在2020年-2023年技术的规模削弱了七成，但地盘储备规模却并莫得下跌太多。数据炫耀，2020年，万科总地盘储备面积为16202万平米，2022年为11853万畴前米。到了2023年10月，地盘储备面积依然有逾越1亿畴前米。

好像在彼时的5年前，地盘储备面积是一家房企规模化的筹码，但在房地产行业遇冷，库存去化勤奋的刻下，居高不下的土储就像是一只撞着蛋糕的铁盒子，拿着太重丢了可惜，强行拿着还有砸在脚背的可能性。

在销售规模下跌和债务危机横行之际，万科居于高位的地盘储备很显豁属于后者。

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公开贵府炫耀，万科2024年1-7月已转让31处财富，商办、旅店、公寓王人在列出售。据2024年三季度报败露，万科通过巨额往复回款232.6亿元，已完成年度回款标的的78%；与此同期，第三季度，杀青筹画性净现款流3.3亿元，自二季度以来连接保持为正。

2024年11月1日信息炫耀，万科已将旗下的武汉新唐共祥生意料理有限公司50%股权，以1.5亿元的对价转给万物云动作到期应收款项的抵债财富。这也就是说，万科的瘦身计较仍在稳步激动中。

也就是说，大手笔处置财富、治理当收面目是孝顺现款流的一项要津举措。

不外，万科可供出售的财富有限，加之财富的流动性受限，要守护现款流的安全厚实，归根结底如故需要依靠销售回款。

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值得一提的是，2024年3月29日，万科董事会通告朱旭先容了深圳国资真金白银守旧万科的四大类行动：“第一，匡助万科处置流动性比拟低的不动产和长期股权投资；第二，阛阓化形状来认购万科旗下盈利的浮滥基础身手；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个面目协作；第四，深圳国资也在积极谐和金融资源来守旧万科”。

同庚5月27日，万科位于深圳的深圳湾超等总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交，由深铁集团和深圳市南山区国资委下属的深圳市大沙河诞生投资有限公司100%控股公司——深圳市百硕迎海投资有限公司接盘。

这些公开贵府都标明，深圳国资确乎还是脱手、且由衷满满，只不外甩手刻下尚未抵触万科事迹的下滑和窘境的败露。【《持重社》出品】

CEO·首席盘问员|曹甲清·责编|唐卫平·裁剪|杜海·百进·编务|安安·校对|然然

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发布于：上海市